買房簽合同被坑？安徽省消保委發(fā)布“避坑”提醒

  11月1日，大皖新聞?dòng)浾吡私獾剑鶕?jù)消費(fèi)者投訴情況分析，安徽省消保委對(duì)省內(nèi)商品房買賣合同進(jìn)行了整理，發(fā)現(xiàn)以下容易產(chǎn)生糾紛和侵害消費(fèi)者合法權(quán)益的類似格式條款，提醒消費(fèi)者注意。

格式條款1：

無論任何原因?qū)е沦J款銀行或公積金對(duì)《商品房買賣合同》及其補(bǔ)充協(xié)議約定的貸款額度未審批，不管是全部還是部分貸款，買受人都應(yīng)在收到出賣人通知之日起7日內(nèi)補(bǔ)齊全部購(gòu)房款（含稅），逾期未支付完畢的，視為買受人逾期付款，應(yīng)按主合同及本補(bǔ)充協(xié)議約定承擔(dān)違約責(zé)任。

點(diǎn)評(píng)：第一，該約定中買受人的商品房貸款額度未獲審批，只能由買受人承擔(dān)責(zé)任。貸款額度未獲審批，除了買受人自身原因，有可能是出賣人未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證、商品房預(yù)售許可證等導(dǎo)致的，也有可能是購(gòu)房政策、銀行信貸政策發(fā)生變化引起的。將貸款額度未獲審批的所有責(zé)任全部由買受人承擔(dān)，出賣人卻無需承擔(dān)貸款額度未審批的責(zé)任，明顯減輕或免除出賣人責(zé)任，加重了買受人責(zé)任。

第二，該約定買受人的商品房貸款額度未獲審批，買受人只能補(bǔ)齊全部購(gòu)房款，否則須承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，不管是出賣人還是不可歸責(zé)雙方的其他原因，未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，買受人都享有依法解除合同的權(quán)利，該約定排除了買受人依法解除合同的權(quán)利。

因此，上述約定買受人的商品房貸款額度未獲審批，買受人只能補(bǔ)齊全部購(gòu)房款，否則視為逾期付款，該約定屬于經(jīng)營(yíng)者明顯減輕或免除自身責(zé)任、加重消費(fèi)者責(zé)任、排除消費(fèi)者依法解除合同的權(quán)利的不公平格式條款。

格式條款2：

出賣人針對(duì)買受人所購(gòu)商品房及其所在樓宇、項(xiàng)目做的銷售資料及宣傳資料（包括但不限于售樓書、宣傳折紙、報(bào)紙、電視廣告等）僅供買受人購(gòu)房時(shí)參考，并不視為正式要約之內(nèi)容，出賣人不因上述廣告、宣傳資料而承擔(dān)違約責(zé)任。

點(diǎn)評(píng)：一般情況下，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，不作為合同內(nèi)容，但出賣人在一些宣傳資料、銷售廣告中若同時(shí)符合三個(gè)條件，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為要約。一是該說明和允諾屬于商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施；二是該說明和允諾具體確定；三是該說明和允諾對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響，如宣稱具體確定“買房另贈(zèng)送面積”、“安裝電動(dòng)窗簾”、“安裝日本進(jìn)口三菱品牌電梯”、“溫泉入戶”等，亦構(gòu)成要約，屬于合同內(nèi)容，對(duì)出賣人具有約束力，出賣人未按約履行，則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

因此，上述約定出賣人做的銷售資料及宣傳資料僅供買受人購(gòu)房時(shí)參考，并不視為正式要約之內(nèi)容，該約定屬于經(jīng)營(yíng)者通過免除自身責(zé)任的方式侵害消費(fèi)者合法權(quán)益的不公平格式條款。

大皖新聞?dòng)浾?徐琪琪